2016-05-10 12:13:40 重庆华图 https://cq.huatu.com/ 文章来源：华图教育
【导读】重庆华图为您提供：2016重庆法检笔试备考之民法：一物数卖，详细信息请阅读下文！如有疑问请加【2021年重庆法检考试交流群】 ，更多资讯请关注重庆华图微信公众号CQhuatu，重庆华图咨询电话：023-67518090。
|
关注微信号：CQhuatu 了解更多资讯 |
推荐点击： | ||||||||
| 2016年重庆法检笔试备考专题： 【http://cq.huatu.com/zt/fj/】 | |||||||||
 |
2016年重庆法检考笔试招生简章： 【笔试课程】【网校课程】 | ||||||||
| 2016年重庆法检考试QQ交流区： 227313048 | |||||||||
重庆人事考试网及时提供：2016重庆法检笔试备考之民法：一物数卖，供考生参考，欢迎加入2016重庆法检备考QQ群：235096392。关注重庆华图官方微信(重庆华图：CQhuatu)，获取一手招考资讯！
典型试题
房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。请回答1?3题。
1.下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的?(06年?卷三? 91题一A)
A.甲、乙之间买卖合同有效
B.甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益
C.甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁
D.丙应负担房屋被焚毁的风险
[答案解析]①首应说明：因一物数卖(动产或者不动产)联通了合同法与物权法，内涵丰富，牵涉众多知识点，容易设计题目，且因范围广泛而蜩具难度。一物数卖遂成为出题人之最爱，为司法考试的保留项目。掌握一物数卖中经常涉及的知识点，即可确保每年稳得5分，固非虚言也,!②《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就是区分原则，基于法律行为的物权变动中，须区分物权变动效果的发生与法律行为的生效。据此，在甲、乙的房屋买卖合同中，因未给乙办理过户登记，不发生物权变动，乙尚未取得房屋的所有权，但不因此影响甲、乙买卖合同的成立与生效，因甲、乙已就房屋买卖合同的主要条款意思表示一致，应认定甲、乙买卖合同成立 并生效，故A选项正确。③《商品房买卖合同解释》第10条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖令同无效的，应予支持。”但题自交代，丙“不知情”，故甲、丙间不可能存在恶意串通。故B选项错误。④《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承枳继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，除非法律另有特别规定，违约责任系无过错责任。合同债务人不履行或者不适当履行合同义务的，无论债务人是否具有过错，均应承担违约责任。若当事人没有约定免责事由，法定的免责事由仅限于不可抗力，意外事件不属于免责事由。甲、丙的买卖合同有效，甲负有交付房屋并办理过户登记的合同义务，现甲因意外事件(房屋被意外焚毀)而不能履行交付房屋的义务，甲不能对丙免除违约责任。故C选项错误。⑤ 《商品房买卖合同解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本条是《合同法》第142条精神的延伸，存房屋买卖合同中，只要当事人没有另行约定风险承担的规则，自房屋交付时(是否办理了过户登记在所不问)风险发生转移，故甲、丙的买卖合同中，因未完成交付，风险应由甲承担，而不是丙承担。故D选项错误。
2.下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的?(06年·卷三·92题一AD。原答案为ACD。答案变动的原因系《买卖合同解释》第3条)
A.合同因欺诈而可撤销
B.合同因自始履行不能而无效
C.合同因无权处分而效力待定
D.如果合同被撤销,则甲应向丁承担缔约过错责任
[答案解析]①《民通意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为本题中，丁前面的定语“不知情的丁”就使得甲的行为符合欺诈的构成要件，甲、丁间的买卖合同因欺诈而可撤销(《合同法》第54条)，故A选项正确。②须注意：在我国民法上，不存在合同自始履行不能的制度。主要原因在于，制定《合同法》时，立法者认为，一个独立的履行不能制度并无存在的独立价值，因此不作规定。在我国合同法上，对于学理上的履行不能，我们的处理规则是：(a)自始履行不能。按照重大误解、欺诈、显失公平、双方虚假行为制度处理。(b)嗣后履行不能。按照风险负担、情势变更、违约责任制度处理。据此，B选项是错误的。再须注意：即使我们退一步说话，在来认履行不能制度的国家和地区(如德国、台湾地区)，自始履行不能的合同包括两种：(a)自始客观不能的合同;(b)自始主观不能的合同。仅自始客观不能的合同无效，而自始主观不能的合同并非当然无效。本题中，甲、丁的买卖合同属于自始不能(因签订买卖合同之前，已经给丙办理了过户登记)，但属于主观不能，而非客观不能。故B选项还是错误。③甲已经给丙办理了过户登记，甲不再是所有权人，不再享有出卖房屋的处分权，甲将房屋出卖给丁的行为属于无权处分。担是，根据《买卖合同解释》第3条，甲、丁的买卖合同有效。《买卖合同解释》第3条属于《合同法》第51条的例外。前已再三述及，此处不赘。故C选项错误。④根据《合同法》第42条，甲在订立合向过程中实施欺诈的行为属于违反先合同义务的行为，若因此给丁造成合理信赖利益的损失，构成缔约过失，应承担赔楼丁遭受之合理信赖利益的损失。故D选项正确。
3.下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的?(06年·卷三·93题一AC)
A.若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋
B.若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有
C.乙对房屋的占有为善意、自主占有
D.乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失
[答案解析]①根据《物权法》第34条的规定，返还原物请求权的构成要件有二：(a)请求人为物权人(所有权人、用益物权人或留置权人、质权人);(b)被请求人为(相对于请求权人而言的)现时的无权占有人。②如前所述，甲、乙的买卖合同有效，因此乙基于有效买卖合同产生的债权占有房屋，是有权占有人，所以，在甲将房屋给丙办理过户登记之前，甲作为所有权人，是不能对乙行使返还原物请求权的。那么丙呢?甲给丙办理过户登记后，丙为房屋所有权人，乙虽为有权占有人，但乙是基于债权而占有。债权具有相对性，基于债权而取得的有权占有也具有相对性，乙对甲有权占有，但乙对丙属于无权占有。故丙对乙享有返还原物请求权，故A选项正确。③《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”甲一物二卖，债权具有平等性，甲出卖给乙和丙均属有权处分，甲与乙、甲与丙间的买卖合同均属有效，给丙办理了过户登记，丙取得房屋所有权，故B选项错误。④善意占有，指无权占有人不知道也不应当知道自己的占有为无权占有。须注意：善意占有一定是无权占有，有权占有是谈不上善意占有的。善意占有相对子恶意占有。自主占有，指以据为己有的意思而占有。自主占有人不需要是所有权人，只要以据为己有的意思而占有，就是自主占有。自主占有相对于他主占有。本题中，乙相对于丙为无权占有，但属于善意占有,自主占有，故C选项正确。当然，C选项的表述有瑕疵，应加上一个限定，改为“相对于丙而言，乙对房屋的占有为善意、自主占有”。⑤(《物权法》第244条规定：“占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。”须注意：该条仅调整无权占有，对于有权占有概不适用。还须注意：该条的规范内容是，无权占有的标的物毁损、灭失的，无权占有人应返还代位物(保险金、补偿金和赔偿金),因为它们是现存的不当得利。没有三金或者三金不足以弥补损失的，分三种情况处理：(a)善意、自主占有人，对标的物的毁损灭失无论是否具有过错，均不承担损害赔偿责任;(b)恶意占有人，对标的物的級损、灭失，无论是否具有过错，均要承担损害赔偿责任;(c)善意、他主占有人，超越假想的他主占有的权源造成损害的，承担赔偿责任;未超越假想的他主占有权源造成损害的，不承担赔偿责任。本题中，乙相对予丙为善意、自主占有人，无论是否具有过失均不承担损害赔偿责任，现房屋因为意外毁损灭失，乙并无过错，更不承担损害赔偿责任。故D选项表述错误。⑥题外话：这题目实在太帅了!至今仍为司法考试上限难度的题目，最为精致的题目，最为合格的题目。无出其右者。被老钟誉为“十大样板题”之首。
重庆人事考试信息网(http://cq.huatu.com/)将会为您带来最新的招考信息与最完美的备考资料，希望大家多多关注，多多支持。
扫微信即可享受公务员考试咨询服务：
