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2016重庆法检笔试备考之民法:房屋租赁合同的法定承受

2016-05-11 13:58:48 重庆华图 https://cq.huatu.com/ 文章来源:华图教育

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 相关法条

  《合同法》

  第234条 承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

  《城镇房屋租赁合同解释》

  第19条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租货合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。

  1.规范内容。上述法条规定了一种房屋租赁合同法定概括移转的规则,其内容是:

  (1)在房屋租赁合同的存续期间;

  (2)承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪;

  (3)下列三类人有权法定承受(所谓“法定承受”,指什么都不需要做,原房屋租赁合同的内容维持不变,自动将承租人更换为这三类人)该房屋租赁合同:

  ①与承租人生前共同居住的人(注意:不要求是近亲属或继承人);

  ②承租人的共同经营人(注意:限于承租人为个体工商户的情形);

  ③承租人的其他合伙人(注意:限于承租人参与个人合伙的情形)。

  2.两点说明:①这一制度仅适用于城镇房屋租赁合同,对其他合同(如汽车租赁合同)不适用;②承租人须为自然人(包括个体工商户、参与个人合伙)。若承租人为法人、前述制度即不适用。

  例(根据2009年卷四民法案例分析题第7问改写)甲欲与乙结婚需住房,甲于是承租丁的房屋5 年。半年后,甲死亡,乙伤心欲绝回娘家住了 10个月。乙回来后发现,丙居住在甲租赁的房屋中。原来,甲生前曾向丙借钱,甲、丙书面约定:“如甲到期不还款,丙有权居住甲租赁的丁的房屋。”后甲到期不还款,丙向丁出示该书面约定后,丁将备用钥匙交给丙,丙搬入居住,并将甲、乙的东西搬出。题目问:乙可对丙主张何种权利?答案是:乙可依照《物权法》第2奶条,对丙主张占有返还请求权。分析的思路如下:①乙为与甲生前共同居住的人,甲死亡时,乙法定承受该房屋租赁合同,乙自动成为承租人。②乙回娘家居住期间,依照该房屋租赁合同,乙为房屋的直接占有人。③丙有理由住进该房屋,但丙采取的方式不对(法律禁止丙以法律禁止的私人力量剥夺乙的占有)。丙侵夺了乙对房屋的占有,依照《物权法》第245条,乙有权对丙主张占有返还请求权。

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